حقوق مردم

آواز دهل شنیدن از دور خوش است

اما در خود کشور ها ، مشکلات فراوان وجود دارد

مسئله مسکن یک بحران بزرگ اجتماعی در غرب است

و وام های مسکن مشکل زاست

و بسیاری بدلیل همین وام ها ، بی خانمان می شوند

نیویورک تایمز یکشنبه، 19 نوامبر 2023 : تله 30 ساله: مشکل وام های عجیب و غریب آمریکا

A 30-Year Trap: The Problem With America’s Weird Mortgages

قیمت ها که در حال حاضر بسیار بالا بوده اند، حتی بالاتر رفته اند و طی سه سال گذشته نزدیک به 40 درصد افزایش یافته اند. خانه‌های موجود کمیاب‌تر شده‌اند: فهرست‌ها در مدت مشابه تقریباً 20 درصد کاهش یافته است. و اکنون نرخ‌های بهره به بالاترین حد 20 سال اخیر رسیده است و قدرت خرید را کاهش داده است، بدون اینکه - برخلاف منطق اقتصادی عادی - تأثیر زیادی بر کاهش قیمت‌ها داشته باشد.

Prices, already sky-high, have gotten even higher, up nearly 40% over the past three years. Available homes have gotten scarcer: Listings are down nearly 20% over the same period. And now interest rates have soared to a 20-year high, eroding buying power without — in defiance of normal economic logic — doing much to dent prices.

جان وای کمپبل، اقتصاددان دانشگاه هاروارد که استدلال می کند وام مسکن 30 ساله به نابرابری کمک می کند، گفت: "این یک شرط بندی یک طرفه است." «اگر تورم بسیار بالا برود، وام دهندگان ضرر می کنند و وام گیرندگان برنده می شوند. در حالی که اگر تورم کاهش یابد، وام گیرنده فقط سرمایه‌گذاری مجدد می‌کند.»

“It’s a one-sided bet,” said John Y. Campbell, a Harvard University economist who has argued that the 30-year mortgage contributes to inequality. “If inflation goes way up, the lenders lose and the borrowers win. Whereas if inflation goes down, the borrower just refinances.”

*ترجمه کامل مطلب را در آدرس زیر 👇👇👇 ببینید*

تله 30 ساله: مشکل وام های عجیب و غریب آمریکا
بن کسلمن
یکشنبه، 19 نوامبر 2023، ساعت 8:38 بعد از ظهر به وقت گرینویچ + 3:30· 10 دقیقه مطالعه

یکی از دلایل بزرگ شکسته شدن بازار مسکن ایالات متحده: مالکان نمی خواهند از وام های قدیمی خود چشم پوشی کنند. (الکس مرتو/نیویورک تایمز)
خرید خانه قبل از همه گیری سخت بود. یه جورایی داره سخت تر میشه

قیمت ها که در حال حاضر بسیار بالا بوده اند، حتی بالاتر رفته اند و طی سه سال گذشته نزدیک به 40 درصد افزایش یافته اند. خانه‌های موجود کمیاب‌تر شده‌اند: فهرست‌ها در مدت مشابه تقریباً 20 درصد کاهش یافته است. و اکنون نرخ‌های بهره به بالاترین حد 20 سال اخیر رسیده است و قدرت خرید را کاهش داده است، بدون اینکه - برخلاف منطق اقتصادی عادی - تأثیر زیادی بر کاهش قیمت‌ها داشته باشد.

البته هیچکدام برای افرادی که قبلاً خانه دارند مشکل ساز نیست. آنها از افزایش نرخ بهره و تا حدودی از افزایش قیمت مصرف کننده مصون مانده اند. ارزش خانه های آنها بیشتر از همیشه است. هزینه های ماهانه مسکن آنها، در بیشتر موارد، در جای خود قفل شده است.

دلیل این تقسیم - به هر حال بخش بزرگی از آن - یک ویژگی منحصر به فرد و همه جا حاضر در بازار مسکن ایالات متحده است: وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت.

این وام مسکن برای مدت طولانی آنقدر رایج بوده است که می توان به راحتی فراموش کرد که چقدر عجیب است. از آنجایی که نرخ بهره ثابت است، صاحبان خانه می توانند پرداخت وام ماهانه خود را تا سه دهه متوقف کنند، حتی اگر تورم افزایش یابد یا نرخ بهره افزایش یابد. اما از آنجایی که اکثر وام‌های مسکن در ایالات متحده می‌توانند زودتر و بدون جریمه پرداخت شوند، در صورت کاهش نرخ‌ها، صاحبان خانه‌ها می‌توانند به سادگی سرمایه‌گذاری مجدد کنند. خریداران تمام مزایای نرخ ثابت را بدون هیچ یک از خطرات دریافت می کنند.

جان وای کمپبل، اقتصاددان دانشگاه هاروارد که استدلال می کند وام مسکن 30 ساله به نابرابری کمک می کند، گفت: "این یک شرط بندی یک طرفه است." «اگر تورم بسیار بالا برود، وام دهندگان ضرر می کنند و وام گیرندگان برنده می شوند. در حالی که اگر تورم کاهش یابد، وام گیرنده فقط سرمایه‌گذاری مجدد می‌کند.»

در جاهای دیگر دنیا اینطور نیست. در بریتانیا و کانادا، در میان جاهای دیگر، نرخ بهره معمولاً برای چند سال ثابت است. این بدان معناست که درد نرخ های بالاتر به طور مساوی بین خریداران و مالکان موجود پخش می شود.

در کشورهای دیگر، مانند آلمان، وام مسکن با نرخ ثابت رایج است، اما وام گیرندگان نمی توانند به راحتی سرمایه گذاری مجدد کنند. این بدان معناست که خریداران جدید با هزینه‌های استقراض بالاتری سر و کار دارند، اما مالکان قدیمی که زمانی که نرخ‌ها بالاتر بود خرید می‌کردند نیز همینطور هستند. (دانمارک سیستمی قابل مقایسه با ایالات متحده دارد، اما پیش پرداخت ها به طور کلی بزرگتر است و استانداردهای وام سخت تر است.)

فقط ایالات متحده دارای چنین سیستم شدیدی از برندگان و بازندگان است که در آن خریداران جدید با هزینه وام 7.5 درصد یا بیشتر مواجه می شوند در حالی که دو سوم دارندگان وام مسکن موجود کمتر از 4 درصد می پردازند. در یک خانه 400000 دلاری، این تفاوت 1000 دلاری در هزینه مسکن ماهانه است.

سلما هپ، اقتصاددان ارشد در سایت املاک و مستغلات CoreLogic گفت: «این یک بازار دوشاخه است. "این بازاری از داشته ها و نداشته ها است."

فقط این نیست که خریداران جدید با نرخ های بهره بالاتری نسبت به مالکان فعلی روبرو هستند. این است که سیستم وام مسکن ایالات متحده مالکان فعلی را از عرضه خانه های خود به بازار منصرف می کند - زیرا اگر آنها به خانه دیگری نقل مکان کنند، باید نرخ بهره پایین خود را رها کرده و وام مسکن بسیار گران تری دریافت کنند. خیلی ها تصمیم می گیرند در جای خود بمانند و تصمیم می گیرند که می توانند بدون اتاق خواب اضافی زندگی کنند یا مدتی طولانی تر رفت و آمد طولانی را تحمل کنند.

نتیجه بازار مسکن است که در جای خود منجمد شده است. با تعداد کمی خانه در بازار - و هنوز هم کمتر با قیمت هایی که خریداران می توانند بپردازند - فروش خانه های موجود در سال گذشته بیش از 15 درصد کاهش یافته است و به پایین ترین سطح خود در بیش از یک دهه گذشته رسیده است. بسیاری از نسل هزاره، که از قبل برای ورود به بازار مسکن در تلاش بودند، دریافتند که برای خرید خانه اول خود باید بیشتر منتظر بمانند.

ریچارد کی گرین، مدیر مرکز Lusk برای املاک و مستغلات در دانشگاه کالیفرنیای جنوبی، گفت: "استطاعت، صرف نظر از اینکه چگونه آن را تعریف کنید، اساساً در بدترین نقطه خود از زمان نرخ وام مسکن در نوجوانان در دهه 1980 است." ما به طور ضمنی به مقامات رسمی بر افراد جدید ترجیح می دهیم و من دلیل خاصی نمی بینم که چنین باشد.»

یک "حادثه تاریخی"

داستان وام مسکن 30 ساله در رکود بزرگ آغاز می شود. بسیاری از وام‌های مسکن در آن زمان دارای مدت 10 سال یا کمتر بودند و بر خلاف وام‌های امروزی، «خود استهلاک‌کننده» نبودند - به این معنی که وام‌گیرندگان به جای پرداخت تدریجی اصل وام همراه با بهره در هر ماه، اصل وام را به طور کامل بدهی داشتند. پایان دوره در عمل، این بدان معنا بود که وام گیرندگان باید وام مسکن جدیدی را برای پرداخت وام قدیمی بگیرند.

این سیستم تا زمانی کار می‌کرد که این کار را نکرد: زمانی که سیستم مالی غرق شد و ارزش خانه‌ها سقوط کرد، وام‌گیرندگان نمی‌توانستند وام‌های خود را کنار بگذارند. بر اساس تحقیقات گرین و یکی از نویسندگان، سوزان ام. واچر از دانشگاه پنسیلوانیا، در اوایل دهه 1930، تقریباً 10 درصد از خانه‌های ایالات متحده در معرض سلب مالکیت بودند.

در پاسخ، دولت فدرال شرکت وام صاحبان خانه را ایجاد کرد که از اوراق قرضه حمایت شده دولت برای خرید وام های نکول شده و انتشار مجدد آنها به عنوان وام های بلندمدت با نرخ ثابت استفاده می کرد. (شرکت همچنین در ایجاد سیستم خط قرمز که بسیاری از سیاهپوستان آمریکایی را از خرید خانه منع می کرد نقش مهمی ایفا کرد.) سپس دولت این وام های مسکن را به سرمایه گذاران خصوصی فروخت و اداره مسکن فدرال که به تازگی ایجاد شده بود بیمه رهن را ارائه کرد تا این سرمایه گذاران از وام های خود مطلع شوند. اگر خرید پرداخت می شد

سیستم وام مسکن در طول دهه‌ها تکامل یافت: شرکت وام مالکان خانه جای خود را به فانی می و بعداً فردی مک داد - شرکت‌هایی که اسماً خصوصی بودند و حمایت ضمنی آنها توسط دولت فدرال پس از ترکیدن حباب مسکن در اواسط دهه 2000 آشکار شد. لایحه GI منجر به گسترش و آزادسازی گسترده سیستم بیمه وام مسکن شد. بحران پس‌انداز و وام در دهه 1980 به افزایش اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن به عنوان منبع اصلی تامین مالی برای وام‌های مسکن کمک کرد.

در دهه 1960، وام مسکن 30 ساله به عنوان روش غالب برای خرید خانه در ایالات متحده ظاهر شد - و جدا از یک دوره کوتاه در دهه 1980، از آن زمان تاکنون به همین شکل باقی مانده است. حتی در اوج حباب مسکن در اواسط دهه 2000، زمانی که میلیون‌ها آمریکایی فریب وام‌های با نرخ قابل تنظیم با نرخ‌های «تیز» پایین را می‌کشیدند، سهم بزرگی از وام‌گیرندگان وام‌های مسکن بلندمدت و نرخ‌های ثابت را انتخاب کردند.

پس از ترکیدن حباب، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم ناپدید شد. امروزه، تقریباً 95 درصد از وام‌های مسکن موجود در ایالات متحده دارای نرخ بهره ثابت هستند. از این تعداد، بیش از سه چهارم برای دوره های 30 ساله است.

هیچ کس قصد نداشت وام مسکن 30 ساله را استاندارد کند. آندرا گنت، اقتصاددان دانشگاه یوتا که بازار وام مسکن ایالات متحده را مطالعه کرده است، گفت: این یک "تصادف تاریخی کمی" است. اما به عمد یا غیر از این، دولت نقش اصلی را ایفا کرد: به هیچ وجه اکثر آمریکایی‌های طبقه متوسط ​​نمی‌توانند از بانکی بخواهند که چندین برابر درآمد سالانه‌شان را با نرخی ثابت و بدون نوعی تضمین دولتی به آنها وام دهد.

ادوارد جی. پینتو، کارشناس ارشد مؤسسه امریکن انترپرایز و منتقد قدیمی محافظه کار وام مسکن 30 ساله، گفت: «برای انجام وام 30 ساله، باید ضمانت دولتی داشته باشید. بخش خصوصی به تنهایی نمی توانست این کار را انجام دهد.

برای خریداران خانه، وام مسکن 30 ساله یک معامله باورنکردنی است. آنها می توانند با نرخ یارانه ای وام بگیرند - اغلب در حالی که نسبتاً کمی از پول خود را صرف می کنند.

اما پینتو و سایر منتقدان در سمت راست و چپ استدلال می‌کنند که اگرچه وام مسکن 30 ساله ممکن است برای خریداران خانه به طور جداگانه خوب باشد، اما در کل برای مالکیت خانه آمریکایی چندان خوب نبوده است. با آسان‌تر کردن خرید، سیستم وام مسکن یارانه‌ای دولت، تقاضا را تحریک کرده است، اما بدون توجه تقریباً به همان اندازه برای تضمین عرضه بیشتر. نتیجه یک بحران مقرون‌به‌صرفه است که مدت‌ها پیش از جهش اخیر در نرخ‌های بهره، و نرخ مالکیت خانه‌ای است که از نظر استانداردهای بین‌المللی قابل توجه نیست.

اسکایلار اولسن، اقتصاددان ارشد سایت املاک و مستغلات زیلو، گفت: «به مرور زمان، نرخ ثابت 30 ساله احتمالاً فقط مقرون به صرفه بودن را از بین می برد.

تحقیقات نشان می دهد که سیستم وام مسکن ایالات متحده نیز نابرابری نژادی و اقتصادی را تشدید کرده است. وام گیرندگان ثروتمندتر از نظر مالی پیچیده‌تر هستند و بنابراین، در صورت صرفه‌جویی در هزینه‌هایشان، احتمال بیشتری برای سرمایه‌گذاری مجدد دارند - به این معنی که حتی اگر وام‌گیرندگان با همان نرخ بهره شروع به کار کنند، شکاف‌ها در طول زمان ظاهر می‌شوند.

ونسا پری، استاد دانشگاه جورج واشنگتن که در مورد مصرف کنندگان در بازار مسکن مطالعه می کند، می گوید: «به ویژه وام گیرندگان سیاه پوست و اسپانیایی کمتر احتمال دارد که وام های خود را مجدداً تأمین مالی کنند. «از دست دادن سهام در طول زمان وجود دارد. آنها بیش از حد پرداخت می کنند.»

"چه کسی درد را احساس می کند؟"

هیلاری والدترو و دن فرس در طرف مقابل شکاف بزرگ وام مسکن قرار دارند.

والدترو، 37 ساله، در آوریل 2022 خانه خود را در بویز، آیداهو، درست به موقع برای قفل کردن نرخ بهره 4.25 درصدی وام مسکن خود خرید. در ژوئن، نرخ ها به 6٪ نزدیک شد.

او گفت: «اگر سه هفته صبر می‌کردم، به دلیل نرخ بهره، قیمت‌گذاری می‌شد. من نمی‌توانستم خانه‌ای را که الان در آن است لمس کنم.»

فرس، 28 ساله، در ژوئیه 2022 به شیکاگو، زادگاهش بازگشت، زیرا نرخ ها به روند صعودی خود ادامه می دادند. یک سال و نیم بعد، فرس با والدینش زندگی می‌کند و تا جایی که می‌تواند به امید خرید اولین خانه‌اش پس‌انداز می‌کند - و شاهد افزایش نرخ‌ها است که این رویا را دورتر می‌کند.

فرس گفت: "طبق جدول زمانی من، باید حداقل یک سال دیگر طولانی شود." "من در مورد آن فکر می کنم: آیا می توانستم کاری متفاوت انجام دهم؟"

ثروت متفاوت Valdetero و Frese پیامدهایی فراتر از بازار مسکن دارد. نرخ بهره ابزار اصلی فدرال رزرو برای کاهش تورم است: زمانی که وام گران‌تر می‌شود، خانوارها باید مخارج خود را پس بگیرند. اما وام‌های مسکن با نرخ ثابت اثر این سیاست‌ها را کاهش می‌دهند - به این معنی که فدرال رزرو باید حتی تهاجمی‌تر شود.

وقتی فدرال رزرو برای کنترل تورم نرخ بهره را افزایش می دهد، چه کسی این درد را احساس می کند؟ کمپبل، اقتصاددان هاروارد پرسید. «در یک سیستم وام مسکن با نرخ ثابت، کل این گروه از مالکان خانه‌های موجود هستند که درد را احساس نمی‌کنند و ضربه را متحمل نمی‌شوند، بنابراین بر دوش خریداران خانه جدید می‌افتد» و همچنین اجاره‌کنندگان و شرکت‌های ساختمانی.

کمپبل استدلال می کند که راه هایی وجود دارد که می توان سیستم را اصلاح کرد، که با تشویق خریداران بیشتر به انتخاب وام مسکن با نرخ قابل تنظیم شروع می شود. نرخ‌های بهره بالاتر این کار را انجام می‌دهند، اما بسیار آهسته: سهم خریدارانی که از گزینه قابل تنظیم استفاده می‌کنند از 2.5 درصد در اواخر سال 2021 به حدود 10 درصد افزایش یافته است.

منتقدان دیگر تغییرات گسترده تری را پیشنهاد کرده اند. پینتو نوع جدیدی از وام مسکن با مدت زمان کوتاه‌تر، نرخ بهره متغیر و حداقل پیش‌پرداخت را پیشنهاد کرده است – ساختاری که به عقیده او هم مقرون به صرفه بودن و هم ثبات مالی را بهبود می‌بخشد.

اما در عمل، کمتر کسی انتظار دارد که وام مسکن 30 ساله به زودی ناپدید شود. آمریکایی ها 12.5 تریلیون دلار بدهی وام مسکن دارند که عمدتاً در وام های با نرخ ثابت است. سیستم موجود دارای یک حوزه انتخابیه عظیم - و بسیار ثروتمند - است که اعضای آن مطمئناً با هر تغییری که ارزش بزرگترین دارایی آنها را تهدید می کند مبارزه خواهند کرد.

آنچه بیشتر محتمل است این است که یخ زدگی بازار مسکن به تدریج آب شود. صاحبان خانه تصمیم خواهند گرفت که دیگر نمی توانند فروش را به تعویق بیندازند، حتی اگر به معنای قیمت پایین تر باشد. خریداران نیز تعدیل خواهند کرد. بسیاری از پیش‌بینی‌کنندگان پیش‌بینی می‌کنند که حتی یک کاهش کوچک در نرخ‌ها می‌تواند افزایش زیادی در فعالیت به همراه داشته باشد - وام مسکن 6 درصدی به طور ناگهانی ممکن است چندان بد به نظر نرسد.

اما این روند ممکن است سال ها طول بکشد.

والدترو گفت: "من خیلی خوش شانس هستم که در زمان مناسب وارد زمین شدم." من برای افرادی که وارد نشدند و اکنون نمی توانند، واقعاً احساس بدی دارم.

c.2023 شرکت نیویورک تایمز

https://news.yahoo.com/30-trap-problem-america-weird-170814333.html